Lavori al tetto in condominio: devi pagare anche se non copre casa tua?

Una delibera condominiale può obbligare tutti a pagare i lavori sul tetto?

Le spese condominiali sono spesso motivo di dubbi e contestazioni, soprattutto quando riguardano lavori costosi come il rifacimento o l’impermeabilizzazione del tetto. La domanda è semplice: se quel tetto non copre la mia abitazione, devo comunque partecipare alla spesa?

Il tema è tornato di attualità dopo una recente notizia giuridica relativa a una decisione sul cosiddetto “condominio parziale”: quando una parte dell’edificio, per caratteristiche strutturali e funzionali, serve solo alcuni condomini, le relative spese possono gravare soltanto su chi ne trae utilità effettiva. La notizia è stata ripresa anche da approfondimenti tecnici sul caso del Tribunale di Avellino, che ha annullato una delibera perché ripartiva tra tutti i condomini i lavori su un tetto che serviva solo una porzione del fabbricato.

Attenzione però: non significa che ogni condomino possa rifiutarsi di pagare semplicemente perché ritiene di “non usare” il tetto. Occorre verificare il regolamento, i titoli di proprietà, la struttura dell’edificio, la funzione concreta della copertura e il contenuto della delibera.

La regola generale: le parti comuni si pagano in base ai millesimi

Il Codice civile considera normalmente comuni alcune parti dell’edificio, tra cui tetti e lastrici solari, salvo che risulti diversamente dal titolo. Questa presunzione è prevista dall’art. 1117 c.c.

Di regola, quindi, le spese necessarie per conservare e godere delle parti comuni dell’edificio sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. È il criterio generale dei millesimi, previsto dall’art. 1123 c.c.

Questo vale, ad esempio, quando il tetto copre l’intero edificio e svolge una funzione comune per tutte le unità immobiliari. In quel caso, salvo particolarità, è normale che tutti i condomini partecipino alla spesa secondo la tabella applicabile.

Quando entra in gioco il “condominio parziale”

La questione cambia quando il bene non serve l’intero fabbricato, ma solo una sua parte. L’art. 1123 c.c. stabilisce che, se un edificio ha più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire solo una parte del fabbricato, le spese di manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Questo è il cuore del cosiddetto condominio parziale. Può accadere, ad esempio, in edifici composti da più corpi di fabbrica, più scale, coperture autonome o porzioni strutturalmente distinte. Se un tetto copre solo alcune unità e non ha alcuna funzione di protezione per le altre, imporre la spesa a tutti potrebbe essere contestabile.

Nel caso esaminato dal Tribunale di Avellino, secondo la ricostruzione riportata da Ingenio, il tetto interessato dai lavori insisteva solo su una porzione più bassa del fabbricato, mentre l’altra parte dell’edificio aveva una copertura autonoma. Per questo la delibera che ripartiva i costi su tutti i condomini è stata annullata nella parte relativa al criterio di riparto.

Non basta dire “non abito sotto quel tetto”

Per capire se la spesa è dovuta, non basta una valutazione superficiale. Occorre verificare se il tetto svolge una funzione di copertura, protezione o utilità anche potenziale per l’unità immobiliare interessata.

In concreto, possono essere rilevanti:

• planimetrie e documentazione tecnica;
• posizione dell’appartamento o del locale;
• struttura del fabbricato;
• presenza di più coperture autonome;
• regolamento condominiale e titoli di proprietà;
• tabella millesimale applicata;
• testo della delibera e preventivo approvato.

Se il tetto protegge effettivamente solo alcune unità, la ripartizione dovrebbe essere valutata alla luce del criterio dell’utilità. Se invece la copertura è parte integrante dell’intero edificio, il criterio generale potrebbe restare quello millesimale.

E se si tratta di lastrico solare a uso esclusivo?

Un caso diverso riguarda il lastrico solare o una parte di esso non comune a tutti, perché in uso esclusivo a uno o più condomini. In questa ipotesi può trovare applicazione l’art. 1126 c.c., che prevede una ripartizione specifica: un terzo della spesa a carico di chi ha l’uso esclusivo e due terzi a carico dei condomini dell’edificio, o della parte di edificio, cui il lastrico serve come copertura.

Questo aspetto è importante perché tetto, terrazza a livello e lastrico solare non sono sempre la stessa cosa sul piano del riparto. Prima di contestare una spesa, è quindi opportuno capire quale bene è oggetto dei lavori e quale norma o criterio sia stato applicato dall’amministratore.

Cosa significa per i consumatori

Per il condomino-consumatore, il punto principale è questo: una delibera assembleare non può trasformare automaticamente una spesa “parziale” in una spesa di tutti, se la legge o la struttura dell’edificio impongono un criterio diverso.

In pratica, se ricevi una richiesta di pagamento per lavori sul tetto, è utile chiedersi:

• il tetto copre davvero anche la mia unità immobiliare?
• il fabbricato ha più corpi, scale o coperture autonome?
• la spesa riguarda un bene comune a tutti o solo una parte dell’edificio?
• la delibera spiega il criterio di riparto?
• il riparto è coerente con le tabelle millesimali e con l’utilità concreta del bene?

Un comportamento diffuso in condominio non è automaticamente corretto. Anche l’assemblea deve rispettare i criteri legali di ripartizione delle spese.

Quando prestare attenzione

È consigliabile fare verifiche quando:

• il condominio approva lavori su una copertura che non interessa tutto l’edificio;
• l’amministratore ripartisce la spesa tra tutti senza spiegazioni;
• il fabbricato è composto da scale, blocchi o corpi separati;
• alcuni condomini hanno coperture autonome;
• la delibera richiama genericamente i millesimi senza valutare l’utilità del bene;
• ti viene chiesto di pagare lavori su una parte dell’edificio da cui non sembri trarre alcun beneficio.

In questi casi, non è opportuno limitarsi a contestazioni verbali. Meglio chiedere chiarimenti per iscritto e conservare tutta la documentazione.

Cosa può fare il condomino

Se ritieni che la spesa sia stata ripartita in modo scorretto, puoi:

1. chiedere all’amministratore copia della delibera, del riparto e delle tabelle applicate;
2. verificare se il regolamento condominiale contiene criteri particolari;
3. raccogliere planimetrie, fotografie e documenti tecnici utili;
4. chiedere spiegazioni scritte sul motivo per cui la spesa è stata addebitata anche a te;
5. evitare di ignorare semplicemente la richiesta di pagamento;
6. valutare tempestivamente se ci sono i presupposti per contestare la delibera.

Il Codice civile prevede che le delibere contrarie alla legge o al regolamento possano essere impugnate dai condomini assenti, dissenzienti o astenuti entro 30 giorni, con decorrenze diverse a seconda dei casi. Inoltre, nelle materie per cui è prevista la mediazione obbligatoria, il Ministero della Giustizia ricorda che chi vuole iniziare una causa civile deve prima rivolgersi a un organismo di mediazione iscritto.

Conclusione

Non sempre i lavori sul tetto devono essere pagati da tutti i condomini. La regola dipende dalla funzione concreta del bene: se la copertura serve tutto l’edificio, di norma si applicano i criteri generali; se invece serve solo una parte del fabbricato, può entrare in gioco il condominio parziale e la spesa può riguardare solo i condomini che ne traggono utilità.

Ogni caso va però valutato con attenzione, perché contano documenti, struttura dell’edificio, regolamento, titoli e contenuto della delibera.

Se hai ricevuto una richiesta di pagamento per lavori condominiali che non ti convince, Centro Tutele può aiutarti a capire se ci sono i presupposti per intervenire. 

Contattaci ​​WHATSAPP