Eredità indivisibile: puoi tenerti tutta la casa e pagare meno della quota agli altri eredi?

La sentenza del Tribunale di Pavia n. 770/2026 chiarisce quando l'immobile va al comproprietario con la quota maggiore e come si calcola il conguaglio in denaro

Dopo la morte di un familiare, l'immobile caduto in successione spesso non si divide in due: resta in comproprietà tra chi vi abita e chi no. La prima domanda concreta è se uno dei coeredi può restare in casa versando agli altri solo una somma, e quanto deve pagare. La risposta dipende dalla divisibilità reale del bene e dalla quota posseduta da ciascuno.

Chi resta in casa se i coeredi non si mettono d'accordo? La legge ammette l'attribuzione dell'intero immobile a chi ha la quota maggiore, ma solo quando il bene non si può dividere senza perdita di valore o utilità. In quel caso l'assegnatario corrisponde agli altri un conguaglio in denaro, soggetto a rivalutazione e interessi.

Cosa dice la norma: l'art. 718 del codice civile riconosce a ogni coerede il diritto di chiedere la parte in natura, cioè materialmente. L'art. 720 c.c. stabilisce però la disciplina specifica per gli immobili indivisibili: il bene può essere attribuito per intero al comproprietario titolare della quota maggiore che ne faccia richiesta, previo versamento del conguaglio.

Cosa dice la giurisprudenza

Il Tribunale di Pavia, con la sentenza n. 770 del 30 luglio 2026, ha applicato questa regola a una villetta bifamiliare caduta in comunione ereditaria tra il marito superstite (due terzi) e la nipote (un terzo). Il giudice ha assegnato l'intero immobile al coniuge, riconoscendo alla nipote un conguaglio di oltre 28.000 euro oltre rivalutazione e interessi.

Il consulente tecico d'ufficio ha stimato l'immobile in poco meno di 137.000 euro, detraendo il valore del diritto di abitazione spettante al coniuge superstite ai sensi dell'art. 540, comma 2, c.c. Il valore residuo di circa 86.400 euro, rapportato al terzo della comproprietaria, ha determinato il conguaglio. Il tribunale ha inoltre disposto la rivalutazione secondo gli indici di mercato immobiliare OMI dal giorno del deposito della perizia (14 gennaio 2025) e gli interessi legali dalla sentenza.

La nipote non si è costituita in giudizio ed è rimasta contumace. Il tribunale ha comunque accertato che entrambe le parti avevano accettato l'eredità: il marito tramite comportamenti incompatibili con la rinuncia, la nipote tramite voltura catastale, che secondo la Cassazione n. 9436/2025 integra accettazione tacita.

Limiti e precisazioni

L'attribuzione per intero non è automatica: occorre verificare la non comoda divisibilità dell'immobile. Se l'immobile può essere suddiviso in porzioni utilizzabili autonomamente senza opere complesse né deprezzamento, la divisione in natura resta possibile. Inoltre, la presenza di difformità edilizie può limitare la possibilità di agire come proprietario esclusivo.

Cosa significa per i consumatori

• verifica sempre la quota di ciascun erede e lo stato di accettazione dell'eredità;
• conserva la documentazione catastale, le utenze e le prove di pagamento delle spese condominiali;
• se l'immobile non si divide senza perdita di valore, valuta la richiesta di attribuzione con conguaglio;
• il conguaglio va rivalutato e va corrisposto con interessi legali;
• la contumacia dell'altro erede non impedisce la decisione, ma non elimina eventuali contestazioni.

Cosa fare

Raccogli il testamento o la dichiarazione di successione, la perizia di stima, le planimetrie catastali e le comunicazioni con gli altri eredi. Prima di accettare l'eredità, fatti una valutazione del conguaglio richiesto o dovuto. Non versare somme senza una verifica giuridica del tuo caso concreto.

Conclusione

La sentenza di Pavia conferma che la quota maggiore non basta da sola a restare in casa: serve l'indivisibilità del bene e il rispetto del conguaglio spettante agli altri comunisti. Con i numeri giusti e una documentazione ordinata è possibile difendere il proprio diritto abitativo senza sorprese.

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