Scaldabagno guasto in affitto: chi paga la sostituzione e quando il canone si riduce?

Acqua calda saltuaria per un impianto vecchio? Una recente decisione del Tribunale di Roma conferma che la spesa può tornare sul proprietario e che l'inquilino può chiedere il canone ridotto.

È una delle situazioni più comuni nelle case in affitto: lo scaldabagno funziona a intermittenza, l'acqua calda arriva e poi sparisce, le docce diventano un problema quotidiano. L'inquilino segnala il guasto, ma il proprietario risponde che "funziona comunque" o che eventuali interventi spettano a chi vive nella casa. Nel frattempo i mesi passano e l'acqua tiepida diventa la normalità.

Chi deve pagare la sostituzione dello scaldabagno quando il guasto dipende dalla vecchiaia dell'impianto e non da un uso scorretto? Una recente sentenza del Tribunale di Roma offre un punto di riferimento molto utile anche per chi oggi vive la stessa situazione.

Con la sentenza n. 12742/2026 del 10 settembre 2026, il Tribunale di Roma ha stabilito che la sostituzione di uno scaldabagno a gas, divenuto incapace di garantire un'erogazione regolare di acqua calda, è a carico del locatore, quando il malfunzionamento dipende dalla mancanza di manutenzione pregressa e dalla vetustà dell'apparecchio e non dalla condotta dell'inquilino. Il giudice ha inoltre riconosciuto al conduttore una riduzione del canone del 10% per tutto il periodo in cui il disservizio era documentato: nella pratica, la proprietaria è stata condannata a restituire circa 3.520 euro e l'inquilino potrà decurtare 160 euro al mese dai canoni futuri finché lo scaldabagno non verrà sostituito.

La regola: chi paga cosa tra locatore e inquilino

Il punto di partenza è nel codice civile. Gli articoli 1575 e 1576 pongono a carico del locatore l'obbligo di consegnare l'immobile in buono stato e di mantenerlo tale durante tutta la locazione, eseguendo le riparazioni necessarie. L'eccezione riguarda le cosiddette piccole riparazioni, che l'articolo 1609 definisce come quelle dipendenti dal normale deterioramento prodotto dall'uso: quelle restano in capo all'inquilino.

La distinzione decisiva è quindi la causa del guasto. Se lo scaldabagno, la caldaia o un altro impianto si guastano per vetustà, per mancata manutenzione passata o per caso fortuito, l'intervento — fino alla sostituzione integrale dell'apparecchio — rientra negli obblighi del proprietario. Se invece il danno nasce da un uso improprio o dalla mancata pulizia ordinaria quotidiana, il discorso può cambiare. È un principio confermato in modo costante dalla giurisprudenza di legittimità: la sostituzione di elettrodomestici e apparecchi presenti nell'immobile locato, quando si rende necessaria per il normale deterioramento nel tempo e non per un utilizzo anomalo del conduttore, è a carico del locatore.

Sullo stesso terreno opera la legge 392/1978 (l. equo canone), che all'articolo 9 elenca le spese che possono essere poste a carico dell'inquilino, come il funzionamento e l'ordinaria manutenzione di determinati servizi e impianti. La giurisprudenza esclude invece che possano riversarsi sul conduttore le spese di ammortamento degli impianti: mettere da parte, mese dopo mese, i soldi per sostituire un impianto che invecchia è un interesse del proprietario, non un onere di chi affitta.

Quando spetta anche il canone ridotto

La sentenza romana non si limita alla sostituzione. L'articolo 1584 del codice civile prevede che, quando le riparazioni incidono sul godimento della casa, il conduttore abbia diritto a una riduzione proporzionata del canone per il periodo in cui il disservizio è durato. Nel caso esaminato dal giudice, l'erogazione intermittente dell'acqua calda sanitaria è stata considerata una limitazione apprezzabile della normale fruibilità dell'abitazione: l'acqua calda non è un lusso, ma una componente essenziale di una casa abitabile.

Da qui la riduzione del 10% del canone mensile, conteggiata dal momento della prima contestazione documentata del malfunzionamento. Un aspetto importante: la riduzione è stata riconosciuta dal giudice, non autoapplicata dall'inquilino.

Limiti e precisazioni

Serve prudenza su un punto che molti sottovalutano: non è consentito trattenere il canone autonomamente, decidendosi da soli quanto "non pagare" in presenza di un guasto. La giurisprudenza ammette la sospensione o la riduzione unilaterale solo in ipotesi estreme, quando il godimento della casa venga meno quasi completamente. Nelle situazioni normali — come uno scaldabagno difettoso ma parzialmente funzionante — la strada corretta è un'altra: segnalare, documentare, chiedere l'intervento e, se il proprietario non si muove, far valere il diritto in via amichievole oppure davanti al giudice, che è l'unico a poter fissare con certezza la percentuale di riduzione e i rimborsi dovuti.

Inoltre, ogni caso dipende dal concreto: nel giudizio romano è stata decisiva una consulenza tecnica che ha escluso la responsabilità dell'inquilino e ha evidenziato l'assenza della documentazione di manutenzione dell'impianto. Se le prove avessero detto altro — ad esempio filtri e soffioni mai puliti, o un uso manifestamente improprio — l'esito sarebbe potuto essere diverso.

Cosa significa per i consumatori

• Guasto da vetustà = spesa del proprietario. Se l'impianto è vecchio e mal tenuto, la sostituzione dello scaldabagno non può essere addebitata all'inquilino.
• Il libretto di impianto conta. Se manca la documentazione di manutenzione, il tecnico spesso non può intervenire: è un indizio importante a favore del conduttore, ma va fatto emergere con i giusti accertamenti.
• Il disagio protratto può valere soldi. Un disservizio che limita il normale uso della casa per un periodo lungo può dar diritto a una riduzione del canone e alla restituzione di quanto versato.
• Mai farsi giustizia da soli sul canone. La decurtazione va pattuita o decisa da un giudice: pagare meno senza accordo espone al rischio di disdetta per morosità.

Cosa fare

Chi si trova in una situazione simile dovrebbe muoversi in ordine:

• Segnala subito il guasto per iscritto (PEC, email con conferma di lettura, raccomandata): la comunicazione datata è la base di tutto e fa decorrere il periodo che potrà essere risarcito.
• Descrivi il problema in modo oggettivo: quando l'acqua calda manca, da quanto tempo dura, quali tentativi sono stati fatti.
• Chiedi l'intervento del locatore e proponi, se serve, una verifica tecnica condivisa: la causa del guasto (uso o vetustà) è il punto che decide chi paga.
• Conserva ogni prova: messaggi e email, foto e video del quadro di comando e degli errori, preventivi dei tecnici, ricevute del canone, eventuale libretto di impianto (o la sua assenza segnalata).
• Non interrompere il pagamento del canone senza un accordo scritto con il proprietario o un provvedimento del giudice.

La sentenza citata riguarda il caso concreto esaminato dal Tribunale di Roma e non è una regola automatica valida in ogni situazione: ogni controversia richiede una valutazione specifica della documentazione e degli accertamenti tecnici. Per questo, prima di affrontare il proprietario o di iniziare una causa, può essere utile farsi aiutare a ricostruire le prove.

In sintesi

L'acqua calda fa parte del minimo abitabile di una casa. Se lo scaldabagno si guasta perché è vecchio o non è stato mantenuto, la spesa della sostituzione non è un problema dell'inquilino, e un disservizio protratto nel tempo può legittimamente tradursi in canone ridotto e restituzioni. Tutto però va costruito sulle prove e sulle vie corrette, non sulle decisioni unilaterali.

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