Infiltrazioni da un appartamento in affitto: chi paga i danni? Non sempre il proprietario

Un rubinetto lasciato aperto con lo scarico ostruito è costato quasi 10.000 euro all'inquilino, mentre il proprietario è stato escluso dal risarcimento

Macchie di umidità sul soffitto, vernice che si stacca a cerchi, mobili gonfiati dall'acqua: quando l'infiltrazione arriva dal piano di sopra, la prima domanda è chi debba risarcire i danni. E se l'appartamento responsabile è dato in affitto, la risposta non è per nulla scontata: il titolo di proprietà, da solo, non decide la questione.

Se l'appartamento che allaga è in affitto, rischia il proprietario o chi lo abita? Una recente decisione del Tribunale di Latina aiuta a fare chiarezza, con un principio che interessa tutti: chi subisce il danno, chi affitta casa e chi ci vive in affitto.

Con la sentenza n. 1737, depositata il 30 settembre 2026, il Tribunale di Latina ha condannato esclusivamente il conduttore — l'inquilino — al risarcimento dei danni da infiltrazione provocati nel locale sottostante, escludendo la società proprietaria dell'immobile sovrastante dalla responsabilità risarcitoria. L'origine dell'episodio, ricostruita in giudizio anche grazie alle dichiarazioni dell'amministratore del condominio, era banale ma pesante di conseguenze: un rubinetto del lavabo lasciato aperto mentre lo scarico era ostruito. L'acqua è tracimata, si è riversata nei locali e ha finito per infiltrarsi nell'unità sottostante, danneggiando sia la struttura sia la mobilia del vicino.

Il conduttore, regolarmente chiamato in causa dal proprietario, non si era costituito in giudizio ed è stato condannato a pagare 9.589,13 euro, oltre agli interessi legali dalla data del sinistro fino al saldo e alle spese di lite.

La regola: conta la custodia della cosa, non il titolo di proprietà

Il punto chiave della decisione è l'applicazione dell'articolo 2051 del codice civile, la norma che attribuisce a chi ha in custodia una cosa il dovere di risarcire i danni che essa provoca, salvo che dimostri di aver adottato tutte le misure per evitare il danno o che l'evento sia dipeso da caso fortuito.

Nel caso esaminato, il lavabo e il suo rubinetto erano nella disponibilità materiale dell'inquilino: era lui a usarli ogni giorno e poteva intervenire per evitare che quella situazione producesse danni a terzi. Per questo la responsabilità è ricaduta su di lui, e non sul proprietario.

Il principio non nasce con questa sentenza. La Corte di Cassazione, Sezione Terza civile, con la sentenza n. 10983 del 26 aprile 2023 ha ribadito che, per i danni da cose in custodia, al proprietario dell'immobile locato sono riconducibili in via esclusiva i danni provenienti dalle strutture murarie e dagli impianti incorporati nell'immobile, di cui conserva la custodia anche dopo la locazione; mentre gravano sul solo conduttore i danni provocati dagli accessori e dalle parti entrate nella sua disponibilità. Già con la sentenza n. 8769 del 29 marzo 2019 la Cassazione aveva applicato la stessa logica a una caldaia e al suo vaso di espansione, non incorporati nelle strutture e nelle disponibilità dell'inquilino: il risarcimento chiesto al proprietario era stato respinto.

In altre parole: conta quale elemento ha materialmente causato il danno e chi ne aveva il controllo al momento dell'evento, non chi risulta proprietario dell'appartamento da cui l'acqua proviene.

Quando invece il danno ricade sul proprietario

Il riparto non è una regola rigida. Se l'infiltrazione dipende da un vizio strutturale — un muro, una colonna di scarico incorporata nell'edificio, una condotta principale — la custodia resta del proprietario, che in generale risponde dei danni. Non a caso il codice civile mette a carico del locatore le riparazioni straordinarie e la consegna di un immobile idoneo all'uso pattuito, lasciando all'inquilino la piccola manutenzione e l'uso diligente.

Il conduttore, dal canto suo, ha anche un preciso dovere di segnalazione: deve avvisare tempestivamente il locatore quando scopre vizi o guasti dell'immobile, perché una perdita segnalata subito di solito resta un problema piccolo, mentre trascurata può trasformarsi in un danno enorme, per sé e per i vicini.

Per chi subisce il danno, questo significa che la domanda giusta non è soltanto "di chi è l'appartamento di sopra", ma "cosa ha causato l'infiltrazione". In alcune situazioni può emergere una responsabilità concorrente di più soggetti — proprietario, inquilino, condominio per le parti comuni — e l'esito dipende dalle prove sul momento in cui la cosa ha ceduto e su chi la gestiva.

Cosa significa per i consumatori

• Se subisci l'infiltrazione: il fatto che l'appartamento responsabile sia in affitto non è un ostacolo al risarcimento. L'azione va indirizzata verso chi aveva la custodia della cosa che ha causato il danno, e questo si capisce solo ricostruendo la causa della perdita.
• Se vivi in affitto: rubinetti, scarichi, sanitari, elettrodomestici e accessori di uso quotidiano sono sotto la tua responsabilità. Un episodio di distrazione o trascuratezza può costare migliaia di euro, come nel caso deciso dal Tribunale di Latina.
• Se sei proprietario locatore: dare l'appartamento in affitto non ti rende automaticamente responsabile di ogni danno che origina lì sopra; ma muri e impianti incorporati restano nella tua custodia, e con essi i relativi obblighi di manutenzione.
• In ogni caso: la causa dell'infiltrazione cambia tutto, e va ricostruita con elementi concreti, non con supposizioni.

Cosa fare

Chi subisce il danno dovrebbe agire senza ritardi: documentare tutto con foto e video datati, segnalare per iscritto all'amministratore del condominio e a chi abita l'immobile sovrastante (proprietario o inquilino), conservare le ricevute delle spese sostenute e i preventivi per il ripristino di mobili e superfici. Chiedere anche di ricostruire formalmente la causa della perdita — ad esempio con un sopralluogo o una consulenza tecnica — è fondamentale per capire a chi chiedere il risarcimento.

L'inquilino, per prevenire, fa bene a non trascurare scarichi lenti o perdite piccole e a segnalare subito al proprietario qualsiasi vizio dell'immobile, preferendo comunicazioni scritte che lascino traccia. Il proprietario, a sua volta, farebbe bene a rispondere tempestivamente alle segnalazioni: intervenire subito sui difetti di muri e impianti è anche il modo per non vedere contestata la propria custodia.

Le tempistiche per agire non sono illimitate: i termini di prescrizione dipendono dalla natura della responsabilità e dal tipo di danno, quindi valutare la posizione con calma ma senza attendere mesi è la scelta più prudente.

In sintesi

Quando l'acqua scende da un appartamento in affitto, non c'è un colpevole automatico. Risponde chi aveva la custodia della cosa che ha provocato il danno: il proprietario per strutture e impianti incorporati, l'inquilino per gli accessori che usa ogni giorno. Nel caso giudicato dal Tribunale di Latina è stato l'inquilino a pagare quasi 10.000 euro per un rubinetto lasciato aperto: un promemoria che la diligenza quotidiana in casa ha anche un valore economico, e che in caso di danno la documentazione raccolta nelle prime ore fa la differenza.

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